Cómo funciona la actualización de alquileres en Argentina
En el mercado inmobiliario argentino conviven actualmente tres marcos legales de locación urbana con diferentes métodos y plazos de ajuste. A continuación te detallamos las diferencias esenciales para calcular tu canon de forma transparente y sin desacuerdos.
1. Contratos DNU 70/2023 (Actuales)
Firmados a partir del 29/12/2023. Rige la libre contratación: las partes deciden el índice (habitualmente IPC o ICL) y el intervalo de ajuste (cada 3, 4 o 6 meses).
2. Ley 27.551 (Ley de Alquileres previa)
Firmados entre julio de 2020 y octubre de 2023. Duración de 3 años con actualización estrictamente anual y obligatoria por el índice ICL.
3. Ley 27.737 (Reforma Intermedia)
Firmados entre el 18/10/2023 y el 28/12/2023. Ajuste semestral obligatorio mediante el coeficiente Casa Propia (menor entre CVS y CER).
Fórmula matemática oficial del ICL
El Banco Central de la República Argentina publica el ICL con base 1 el 01/07/2020. La fórmula para actualizar el monto es:
Por ejemplo, si un alquiler comenzó pagando $200.000 cuando el ICL valía 10.00, y al momento de actualizar el ICL vale 12.00, el cálculo es:
$200.000 × (12.00 / 10.00) = $200.000 × 1.20 = $240.000 (+20%).
Histórico Reciente de Variación Mensual (2026)
| Período | Inflación IPC (INDEC) | Variación ICL (BCRA) | Casa Propia |
|---|---|---|---|
| Agosto 2026 | 3.9% | 4.1% | 3.5% |
| Julio 2026 | 4.0% | 4.2% | 3.6% |
| Junio 2026 | 4.2% | 4.4% | 3.8% |
| Mayo 2026 | 4.6% | 4.8% | 4.0% |
| Abril 2026 | 4.9% | 5.1% | 4.2% |
| Marzo 2026 | 5.4% | 5.6% | 4.5% |
Preguntas Frecuentes sobre Aumentos de Alquiler
- ¿Dónde se consulta el ICL oficial del Banco Central?
- En la sección de Estadísticas del Banco Central (bcra.gob.ar), bajo "Principales Variables". Se publica todos los días hábiles con proyección a las semanas subsiguientes.
- ¿Qué sucede si el IPC del último mes aún no fue publicado por el INDEC al día del pago?
- El INDEC publica el IPC mensual a mediados del mes siguiente (alrededor del día 15). En los contratos que ajustan por IPC, es habitual estipular que se toma el último IPC publicado, o bien que se abona provisoriamente el valor del mes anterior y se liquida la diferencia en la cuota siguiente.
- ¿El inquilino debe firmar una adenda cada vez que aumenta el alquiler?
- No es necesario redactar un nuevo contrato ni firmar una adenda. La liquidación mensual con el cálculo del índice y el correspondiente recibo de pago oficial emitido por la inmobiliaria o el locador es suficiente constancia legal.
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