El momento en que llega la liquidación mensual de expensas suele ser uno de los puntos de mayor fricción entre locatarios y propietarios. En consorcios con administraciones poco transparentes, es común que se mezclen arreglos estructurales con el mantenimiento diario del edificio.
En este artículo detallamos qué conceptos corresponden legalmente al inquilino y cuáles debe asumir el propietario para mantener la equidad del contrato.
1. El principio rector del Código Civil y Comercial
El criterio jurídico fundamental se basa en la naturaleza del gasto:
- Expensas Ordinarias: Son aquellas destinadas a solventar los servicios y gastos habituales de mantenimiento y conservación de las partes comunes para el goce diario de los habitantes (limpieza, luz de pasillos, abono de ascensor, sueldo del encargado). Corresponden al inquilino.
- Expensas Extraordinarias: Son aquellas erogaciones dispuestas por asamblea para realizar mejoras edilicias, reparaciones mayores no habituales o incremento del valor patrimonial del inmueble (cambio de cañerías troncales, pintura de fachadas, modernización del hall de entrada, indemnizaciones por despido). Corresponden al propietario.
2. Tabla comparativa: 20 gastos de consorcio clasificados
| Concepto del Gasto | Tipo de Expensa | ¿Quién debe pagar? |
|---|---|---|
| Sueldo y cargas sociales del encargado | Ordinaria habitual | Inquilino |
| Electricidad, agua e internet de partes comunes | Ordinaria habitual | Inquilino |
| Abono mensual de mantenimiento de ascensor | Ordinaria habitual | Inquilino |
| Pintura general de la fachada del edificio | Extraordinaria | Propietario |
| Recambio del motor o cabina del ascensor | Extraordinaria | Propietario |
| Fondo de reserva del consorcio | Extraordinaria / Capitalización | Propietario |
| Indemnización por despido del encargado | Extraordinaria | Propietario |
| Impermeabilización de medianeras o terraza | Extraordinaria | Propietario |
3. ¿Quién paga el fondo de reserva del consorcio?
El fondo de reserva es un ahorro patrimonial acumulado por el consorcio para afrontar contingencias futuras o imprevistos de gran envergadura. Como este fondo incrementa el activo y patrimonio del propietario y no se consume mes a mes en el uso corriente de la vivienda, su aporte corresponde inequívocamente al titular dominial.
4. Qué hacer si la liquidación viene sin discriminar
Si la administración liquida todo bajo un único renglón sin desglose, el inquilino tiene derecho a solicitar por escrito la planilla detallada de gastos antes de realizar el pago o bien descontar los rubros extraordinarios transfiriendo la porción ordinaria neta.
