A partir de la entrada en vigencia del DNU 70/2023 y la consecuente derogación de las leyes 27.551 y 27.737, el régimen de locaciones urbanas en Argentina volvió a regirse fundamentalmente por el Código Civil y Comercial de la Nación bajo el principio rector de la autonomía de la voluntad de las partes.
Esto permite a propietarios e inquilinos redactar contratos flexibles, adaptados a la realidad económica y con acuerdos claros sobre plazos, moneda y métodos de ajuste.
1. Los 5 pilares del contrato de locación actual
- Plazo contractual libre: No rige más el piso obligatorio de 3 años. Las partes pueden acordar 1 año, 2 años o cualquier plazo. Si el contrato nada dice, el plazo legal supletorio es de 2 años para destino habitacional.
- Moneda libre: El precio puede pactarse en pesos argentinos (ARS) o en moneda extranjera (USD, EUR), prohibiendo a los jueces modificar la especie de moneda elegida.
- Ajustes sin ataduras: Propietario e inquilino pueden pactar libremente el índice (ej. ICL o IPC) y la periodicidad (trimestral, cuatrimestral o semestral).
- Depósito en garantía: Puede fijarse en la moneda que acuerden las partes (habitualmente 1 mes en USD billete o pesos equivalentes) y establecer la modalidad de devolución.
- Rescisión anticipada: El inquilino puede rescindir en cualquier momento, indemnizando al locador con el equivalente al 10% del total de alquileres pendientes hasta la conclusión del contrato.
2. Cláusulas contractuales esenciales
Todo contrato de locación habitacional debe incluir:
- Comparecencia e identificación: Datos completos de Locador, Locatario y Fiador/Garante (DNI, CUIT/CUIL, domicilio real y correo electrónico constituido).
- Objeto y Destino: Identificación precisa del inmueble (piso, departamento, cochera, baulera) con destino exclusivo a vivienda familiar sin fines comerciales.
- Precio y forma de pago: Monto del canon, moneda, cuenta bancaria para transferencias o lugar de pago, y fecha de vencimiento (habitualmente del 1 al 10 de cada mes calendario).
- Estado del inmueble e inventario: Acta anexa que describa el estado de artefactos, pintura, griferías y llaves entregadas.
3. Modelo de redacción para cláusula de ajuste (ICL o IPC)
CLÁUSULA DE ACTUALIZACIÓN DEL PRECIO:
"El precio del alquiler se actualizará de manera [CUATRIMESTRAL / SEMESTRAL], tomando como base el canon locativo vigente en el período inmediato anterior. A tal fin, se aplicará la variación acumulada del [Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el INDEC / Índice para Contratos de Locación (ICL) elaborado por el Banco Central de la República Argentina], comparando el índice publicado a la fecha de inicio del período con el publicado a la fecha de vencimiento del mismo. El nuevo monto resultante será notificado por el LOCADOR al LOCATARIO con no menos de CINCO (5) días de antelación a la fecha de pago."
4. Garantías admitidas y fianza
Las garantías más habituales en 2026 son:
- Garantía propietaria: De familiar directo, preferentemente en la misma jurisdicción del inmueble.
- Seguro de Caución / Fianza: Emitido por compañías aseguradoras reguladas por la SSN (Finaer, Respaldar, Premium Group, etc.).
- Recibos de sueldo: Demostración de ingresos formales de 2 o 3 co-garantes en relación de dependencia.
5. ¿Es obligatorio certificar las firmas ante escribano?
No es un requisito de validez del contrato (el instrumento privado firmado entre las partes tiene plena fuerza obligatoria). Sin embargo, la certificación notarial de firmas otorga fecha cierta y facilita la vía ejecutiva de desalojo o cobro de alquileres adeudados en caso de conflicto judicial.
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