El mercado de compraventa de inmuebles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires consolidó un ciclo de recuperación sostenida en 2026. Con la reactivación del crédito hipotecario y la reducción de la brecha de negociación, los valores del metro cuadrado en dólares reflejan subas interanuales de entre el 4% y el 7% en las tipologías más buscadas.
A continuación presentamos el relevamiento de precios de referencia para orientar a propietarios al momento de tasar su propiedad y a compradores buscando oportunidades con potencial de plusvalía.
1. La evolución de los precios del m² en 2026
Tras años de ajuste, el piso de los valores quedó definitivamente atrás. Hoy observamos un fenómeno de polarización de la demanda: las unidades con excelente luminosidad, bajas expensas, balcón aterrazado o amenidades funcionales se comercializan en plazos menores a 60 días, mientras que los departamentos internos o a reciclar requieren descuentos mayores para captar interesados.
2. Tabla de precios promedio por barrio en CABA (USD/m²)
Valores representativos ponderados para departamentos usados de 2 y 3 ambientes en buen estado de conservación:
| Barrio / Zona | m² Promedio Usado (USD) | m² A Estrenar / Pozo (USD) | Variación Interanual |
|---|---|---|---|
| Palermo (Soho / Hollywood / Chico) | USD 3.150 | USD 3.650 | +4.8% |
| Recoleta | USD 2.950 | USD 3.450 | +3.5% |
| Belgrano (C / R / Barrancas) | USD 2.800 | USD 3.300 | +4.2% |
| Caballito | USD 2.250 | USD 2.650 | +5.1% |
| Villa Urquiza | USD 2.180 | USD 2.580 | +5.4% |
| Núñez | USD 2.550 | USD 3.050 | +4.9% |
| Almagro / Boedo | USD 1.850 | USD 2.250 | +3.9% |
3. Precios en GBA Norte y corredores suburbanos
El corredor norte de la Provincia de Buenos Aires mantiene una demanda muy sólida por parte de familias que priorizan espacios abiertos, colegios y seguridad:
- Vicente López (Olivos / La Lucila): USD 2.550/m² en zonas cercanas a Libertador y el río.
- San Isidro (Acassuso / San Isidro centro): USD 2.400/m² en departamentos y valores estables en casas residenciales.
- Tigre (Nordelta / Nuevo Delta): Departamentos entre USD 2.100 y USD 2.500/m² con amenities de lago y club náutico.
- Pilar: Casas en barrios cerrados consolidados con tickets promedio de entre USD 1.350 y USD 1.650/m².
4. Factores clave para una tasación precisa
Recordá que el metro cuadrado promedio de un barrio es una guía de referencia macro. Para determinar el valor real de un inmueble específico, un martillero matriculado pondera:
- Relación Cubierto / Descubierto: Los balcones y terrazas se computan habitualmente al 30% a 50% del valor del metro cubierto.
- Cochera: En barrios densos como Recoleta o Belgrano, una cochera fija y cubierta añade entre USD 20.000 y USD 30.000 al valor del departamento.
- Monto de Expensas: Un departamento con expensas desproporcionadas pierde atractivo inmediato ante compradores que deben calificar con relación cuota-ingreso.
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