Rescindir un contrato de locación antes de su vencimiento pactado es una de las situaciones que más dudas y controversias genera entre inquilinos y propietarios. Con la entrada en vigor del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, las reglas del juego cambiaron radicalmente respecto de la antigua Ley de Alquileres.
En esta guía explicamos en detalle qué dice el Artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, cómo calcular la indemnización exacta sin pagar de más y cómo redactar el acta de entrega sin dejar cabos sueltos.
📌 Resumen Rápido (Snippet de Ley):
Bajo el DNU 70/2023, el inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento (incluso antes de cumplir 6 meses). Debe avisar con al menos 1 mes de anticipación y pagar una indemnización equivalente al 10% del saldo de los alquileres restantes hasta la fecha de finalización pactada.
1. El nuevo régimen de rescisión anticipada bajo el DNU 70/2023
Antes de la reforma, el régimen obligaba al inquilino a permanecer al menos 6 meses en la vivienda y establecía dos tramos de penalidad (1,5 meses de alquiler si rescindía en el primer año, y 1 mes si rescindía transcurrido el primer año).
El actual Art. 1221 del Código Civil y Comercial simplificó el esquema:
- Sin plazo mínimo de espera: El locatario puede rescindir la contratación en cualquier momento.
- Preaviso obligatorio: Debe notificar al locador con una anticipación mínima de un mes.
- Indemnización lineal del 10%: El inquilino debe abonar al locador el equivalente al diez por ciento (10%) del monto total que reste pagar hasta el vencimiento contractual.
2. Cómo se calcula la indemnización del 10% (Ejemplo Práctico)
Supongamos un contrato con un canon mensual actual de $ 400.000 al que le restan 8 meses para concluir el período de 24 meses acordado:
- Cálculo del saldo restante: 8 meses restantes × $ 400.000 = $ 3.200.000.
- Cálculo del 10% de indemnización: $ 3.200.000 × 10% = $ 320.000.
En este escenario, el inquilino debe abonar $ 320.000 en concepto de rescisión anticipada para quedar completamente liberado de sus obligaciones futuras.
3. Cómo notificar formalmente la rescisión al locador
Para evitar discusiones sobre la fecha cierta del aviso, la notificación debe realizarse por un medio fehaciente:
- Correo electrónico con acuse de recibo: Si en el contrato se constituyó domicilio electrónico (conforme Art. 75 CCCN).
- Carta Documento: Es el medio tradicional más seguro si no hay respuesta cordial. Podés consultar nuestro modelo de notificación formal.
- WhatsApp: Si bien es de uso corriente, siempre se recomienda que el locador responda por escrito dando su conformidad al día y hora de entrega.
4. Entrega de llaves, estado de la vivienda y restitución del depósito
Al desocupar el inmueble se deben cumplir tres pasos simultáneos:
- Inspección ocular y firma del acta: Revisar paredes, griferías y medidores con nuestra Plantilla de Acta de Entrega de Llaves e Inventario.
- Cancelación de la indemnización: Se entrega el pago del 10% y el locador otorga recibo de pago y carta de pago total.
- Restitución del depósito en garantía: El locador debe reintegrar el depósito (en la misma moneda en que fue entregado, ej. dólares o pesos actualizados), descontando únicamente facturas impagas de servicios o roturas comprobables.
5. Descargar modelo de convenio de rescisión
Tené la certeza de dejar asentada la desvinculación sin riesgos de reclamos posteriores:
