Cómo analizar la rentabilidad de una propiedad en Argentina
Comprar un departamento para renta exige mirar más allá del precio de publicación. El inversor profesional calcula la rentabilidad neta real (Cap Rate) incorporando gastos de entrada, expensas, seguro y costo de vacancia.
Rentabilidad Bruta vs Neta
La rentabilidad bruta solo divide el alquiler anual por el valor del inmueble. La neta descuenta impuestos, comisión de administración, reparaciones y períodos de vacancia entre inquilinos.
Alquiler Tradicional
Exige cero inversión en muebles, las expensas y servicios las paga el inquilino y no requiere atención diaria. Rinde entre 4.0% y 5.2% neto anual en USD.
Alquiler Temporario
Puede rendir entre 6.0% y 8.0% neto en USD en barrios turísticos, pero requiere equipamiento completo (USD 4.000 a USD 6.000), pago de expensas y comisión de co-host (18% a 25%).
Fórmula de Cap Rate Inmobiliario
Preguntas Frecuentes
- ¿Qué barrios de Buenos Aires tienen mayor rentabilidad de alquiler?
- En alquiler tradicional, barrios consolidados de clase media como Caballito, Almagro y Villa Urquiza ofrecen rendimientos netos más altos (5.0%-5.5%) debido a un menor valor del m² de compra frente a un alquiler proporcionalmente alto. En temporario, Palermo, Recoleta y Colegiales lideran en ocupación turística.
- ¿Cuánto cobra una inmobiliaria por administrar un alquiler en Argentina?
- La tarifa estándar por administración mensual oscila entre el 4% y el 5% del valor del alquiler cobrado. Incluye gestión de pagos, verificación de comprobantes de servicios, mediación ante reparaciones y reclamos.