En el corretaje inmobiliario cotidiano es muy frecuente escuchar indistintamente las palabras "señé el departamento" o "dejé una reserva". Sin embargo, en el derecho argentino representan institutos jurídicos completamente diferentes con consecuencias patrimoniales muy distintas ante el fracaso de una operación.
Comprender estas diferencias protege el patrimonio del comprador y del vendedor, y previene la responsabilidad profesional del martillero matriculado.
1. Cuadro comparativo rápido: Reserva vs Seña
| Característica | Reserva Inmobiliaria | Seña (Arras - Art. 1059 CCCN) |
|---|---|---|
| Regulación Legal | Atípica (Usos y costumbres inmobiliarios) | Expresa en Código Civil y Comercial |
| Naturaleza | Oferta unilateral ad-referéndum | Contrato bilateral (principio de ejecución) |
| Custodia del Dinero | En poder del corredor inmobiliario | Se transfiere o entrega al vendedor |
| Efecto Arrepentimiento Vendedor | Devuelve el 100% de la suma simple | Debe devolver el DOBLE de la suma (si es penitencial) |
2. Naturaleza de la Reserva Inmobiliaria (Ad Referéndum)
La reserva es una oferta previa que realiza el interesado al corredor inmobiliario, depositando una suma simbólica (habitualmente entre USD 500 y USD 2.000 o su equivalente en pesos) con dos finalidades:
- Comprometer el interés real del comprador en la compra del inmueble bajo determinadas condiciones (precio, moneda, plazos de escrituración).
- Que la inmobiliaria suspenda la comercialización activa del aviso por un plazo breve (generalmente de 5 a 10 días hábiles) mientras se le presenta la oferta al dueño.
Regla de oro de la Reserva:
Hasta que el propietario vendedor no firme la aceptación expresa de las condiciones de la reserva, no existe contrato de compraventa perfeccionado. Si el dueño rechaza la oferta o pide otro precio, la reserva debe ser devuelta en su totalidad al oferente de inmediato y sin deducciones.
3. La Seña según los Artículos 1059 y 1060 del Código Civil y Comercial
El Código Civil y Comercial de la Nación modificó el régimen histórico de las señas en Argentina:
- Regla General (Confirmatoria): El Art. 1059 establece que la entrega de seña se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan expresamente la facultad de arrepentirse. Significa que ambas partes quedan obligadas al cumplimiento del contrato.
- Excepción (Penitencial con facultad de arrepentimiento): Si en el documento se estipula la posibilidad de arrepentimiento:
- Si se arrepiente quien entregó la seña (comprador), la pierde en beneficio de la otra parte.
- Si se arrepiente quien la recibió (vendedor), debe devolverla doblada (el capital recibido más otro importe igual).
4. Casos conflictivos habituales
¿Qué ocurre si el comprador pide un crédito hipotecario y el banco lo rechaza?
Si la reserva o seña no incluye una cláusula suspensiva sujeta a aprobación crediticia, el comprador corre el riesgo de perder el dinero si no cuenta con fondos propios para completar la operación. Por eso, en compras con créditos UVA bancarios, la cláusula debe estipular expresamente la devolución sin penalidad ante el rechazo no imputable del banco.
5. Cláusulas recomendadas para corredores
En el instrumento de reserva redactado por la inmobiliaria es fundamental detallar:
- Identificación catastral y matrícula registral del inmueble.
- Moneda y modalidad de pago (ej. dólares billete en el acto de escritura traslativa de dominio).
- Plazo de validez de la oferta (fecha y hora exacta de vencimiento).
- Designación de escribano y distribución de gastos de escrituración conforme a ley y costumbre.
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